EL ABOGADO SEVILLA ANTE EL EMBARGO DE BIENES

Una de las consultas más habituales en los despachos profesionales es precisamente es aquella en el que un el cliente tanto persona física como representante de una sociedad pide ayuda en relación a una medida llamada embargo y que se ha tomado por parte de la Administración ya sea judicial o tributaria.

El embargo es sin duda alguna una de aquellas palabras de larga tradición social pero que sin embargo hay que hacer en relación a ella algunas apreciaciones jurídicas para delimitar claramente cuál es su contenido y en todo caso el alcance que tiene.

Como se deduce de su propio nombre, se trata de una traba, bloqueo o limitación del uso y disfrute de los bienes del deudor como consecuencia de una declaración judicial o administrativa qué lógicamente tiene potestad para hacerlo. Ello viene determinado como consecuencia de lo establecido en el Código Civil enunciando que los deudores responderán de sus obligaciones con sus bienes presentes incluso con los futuros que llegaren a adquirir. Consecuencia de ello tenemos la situación de aquel deudor que voluntariamente no cumple con lo establecido y es fácil deducir que si no hubiera ninguna forma de coaccionarle, todas las obligaciones que no se cumplieran voluntariamente quedarían vacías de contenido y sin posibilidad de ser eficaces.

El sistema español tiene su origen en el pignus in causa iudicati captum del derecho romano y se establece como sistema de medidas de empuje o coercitivas encaminadas a que el deudor cumpla sus obligaciones pactadas y, sin perjuicio de la existencia de muchas clases de embargos y a fin de clarificar lo más posible esta institución jurídica, se puede decir que existen fundamentalmente dos grandes clases, a saber, el embargo preventivo y el embargo ejecutivo.

Sobre la naturaleza de cada de uno de ellos es clara la diferencia ya que el preventivo como su propio nombre induce a pensar es aquel que se solicita de la autoridad judicial interesando que ante la más que probable posibilidad de incumplimiento por el deudor precisamente preventivamente acuerde una traba de sus bienes que garantice el cumplimiento futuro. En definitiva viene a ser algo así como una fianza de garantía futura.

En otro sentido el embargo ejecutivo viene como consecuencia del paso del tiempo tras haberse dictado una resolución judicial y el demandado decide no cumplirla. En este momento es fundamental contar con el asesoramiento de un experto abogado civilista Sevilla si residimos en esta provincia.

Respecto a la mecánica de cómo se verifica en el ámbito de los Juzgados y Tribunales el embargo, este parte de una orden del juez llamado mandamiento por el que precisamente ordena al gestor procesal y funcionario del Cuerpo de Auxilio que le asista, procedan a levantar acta de aquellos bienes y derechos propiedad del demandado que puedan garantizar la deuda reclamada. A tal fin se personan en un día determinado que se ha acordado mediante resolución judicial y se ha notificado al representante del actor y cómo se dice se constituye la Comisión Judicial con dicho representante de la parte en el domicilio ya sea de residencia o incluso laboral derecho obligado al pago. Si residiera en Málaga, no dude de ponerse en contacto con un experto abogado civilista málaga que le aconsejará y asesorará oportunamente

Lógicamente la ley también establece una serie de requisitos que se deben cumplir a la hora de realizar dicho embargo y así dicha comisión judicial no puede proceder a levantar acta y reseñar cualesquiera bienes que les parezcan oportunos sino que debe atenerse al orden preestablecido por la Ley de Enjuiciamiento Civil que en definitiva viene a establecer una prioridad en favor del acreedor en el sentido que primero se bloquean aquellos bienes que sean de fácil conversión monetaria e incluso indica dicha ley aquellos bienes que no pueden embargarse de ninguna manera.

En este sentido ha habido una evolución legislativa en los últimos años de protección en cierta manera del deudor a fin que no se ha despojado de aquellos elementos necesarios para el uso cotidiano por ejemplo muebles y enseres de dicho domicilio siempre que no sean suntuarios y también aquellos bienes y elementos que sean necesarios para el desarrollo de su profesión o industria lógico en el sentido que si se le privara de ellos evidentemente estaríamos incluso imposibilitando a futuro del cumplimiento de su obligación de pago.

EL DESAHUCIO POR PRECARIO ABOGADO SEVILLA

Es habitual leer en la prensa o en las conversaciones de la calle qué determinante ocupante de una finca o local está en la  llamada situación de precario pero aunque es una denominación jurídica de larga tradición latina también es habitual desconocer cuál es el verdadero alcance y contenido jurídico de la misma.

El desahucio por precario se aplica a aquellas situaciones en las que el titular del inmueble lo ha dejado prestado a una tercera persona y llegado el momento solicitado de la devolución, cualquiera que sea la razón, esta se niega a dicha restitución con el consiguiente perjuicio para el propietario. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece el procedimiento de desahucio por esta causa qué es paralelo al desahucio por falta de pago de renta o al producido por la finalización del contrato firmado entre partes.

Desde el punto de vista operativo a la hora de formular la demanda que deberá ir firmada por abogado y presentada por procurador deben de haberse delimitado perfectamente los tres ámbitos siguientes, a saber, que el que reclama tiene lo que se llama un título válido justo que podría ser por ejemplo la escritura de propiedad de la casa; que por otro lado este perfectamente establecido sobre qué versa al procedimiento o lo que es lo mismo que se indique exactamente la casa con determinación de la calle piso y letra correspondiente ya que muchas veces la falta de exactitud en este requisito determina dilaciones habituales en los procedimientos judiciales y finalmente y más importante que el ocupante no esté pagando ningún tipo de renta cualquiera que esta sea su naturaleza.

Una problemática social que los últimos años ha destacado es el tema llamado de los okupas que son aquellos individuos que sin consentimiento del titular y la mayoría de las veces forzando las puertas de acceso, ocupan pisos sin pago por supuesto de ningún tipo de renta.La ley hasta 2018 establecía la utilización del procedimiento de desahucio por precario pero cómo se dice en este año se produjo una modificación legislativa dando lugar a lo que a nivel popular se ha llamado como ley antiokupas.

Es requisito fundamental de este procedimiento que el ocupante de la vivienda esté sin consentimiento del propietario lo que lo diferencia del procedimiento habitual de precario  y que se ventilará igual que el anterior a través de los cauces del llamado juicio verbal qué es el más expeditivo y rápido del ordenamiento civil procesal y en el ámbito Málaga podrán ser asistidos por un experto abogado Málaga.

Tiene este procedimiento una especialidad en cuanto a la legitimación pasiva ya que así como en el precario teníamos que determinar quién era ese ocupante con consentimiento pero que no quería abandonar la vivienda,   este supuesto no es preceptivo ya que ya que realmente el propietario no conoce quién son dichos usurpadores de su propiedad.

Desde el punto de vista procesal del procedimiento es muy expeditivo ya que firmado por abogado y procurador se solicitará en la demanda la entrega inmediata de dicho inmueble.

Una vez personado el  funcionario judicial en la finca procederá a la identificación de los ocupantes concediéndoles el plazo de 5 días para que presenten título válido que acredite dicha ocupación. Si presentan el título se celebrará juicio.

En el caso que el ocupante no presente título, que es lo más habitual, el juez dictará una resolución con forma de auto judicial ordenando la entrega inmediata del inmueble al propietario sin que quepa recurso alguno contra el.

La modificación legislativa indicada tiene un calado marcado de protección social ya que en el momento de la identificación de los ocupantes siempre que preste su consentimiento, se dará conocimiento a los servicios sociales que también tendrán que tener conocimiento del momento del lanzamiento efectivo

El lanzamiento como diligencia judicial levantada por el gestor procesal asistido de funcionario del Cuerpo de Auxilio en cumplimiento de la orden judicial de desalojo,  en el caso de los okupas se verificará de forma inmediata a instancia de parte y en el caso del resto de desahucios por precario habrá que esperar 20 días desde la resolución en que así se acuerde.

Desde el punto de vista práctico los problemas que se están encontrando los actuales propietarios con este fenómeno social de los okupas es que si bien se acuerda por el juez el lanzamiento de el ocupante que fue identificado en un primer momento, es habitual que al llegar la comisión judicial para practicar esa diligencia de lanzamiento acordada se encuentre un nuevo ocupante distinto de aquel primero que manifiesta tener un nuevo título que le habilita para estar en dicho domicilio con lo que en muchos casos el procedimiento se eterniza a través de esta vía en claro fraude de ley. Si bien la ley establece que se procederá contra “cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda” parece pensado para el caso de un procedimiento sin identificación de los residentes sin título legítimo.

EL TRIBUNAL SUPREMO PONE FRENO A LAS ENTIDADES FINANCIERAS

Primero fueron las “Clausulas Suelo” y las “Preferentes” y ahora las indemnizaciones millonarias que se avecinan tras el pinchazo del ladrillo.
El Tribunal Supremo, sin prisa, pero sin pausa, viene estableciendo una sólida jurisprudencia en materia de obligaciones y contratos, que indefectiblemente pone en el punto de mira a las entidades bancarias de este país que hasta la fecha habían campado prácticamente a sus anchas.
Las célebres Sentencias de 9 de Mayo de 2013 y 8 de Septiembre de 2014, amparadas en la Ley de Consumidores y Usuarios han venido a frenar a la gran Banca evitando el desmedido descontrol con que las entidades formalizaban contratos en los que incluían clausulas abusivas frente a sus clientes.
Con la única observación negativa que podemos hacer sobre la dudosa inclusión de la limitación sobre la retroactividad en las clausulas suelo de las cantidades indebidamente pagadas por el cliente, el Tribunal Supremo ha conseguido modificar la práctica bancaria de todas las entidades de este país, obligándolas a introducir pautas y protocolos de actuación que al menos permitan formalmente dar a conocer a los consumidores todas las implicaciones de los contratos de adhesión que firman.
Siendo aún largo el trayecto para que estos mecanismos se equiparen al resto de entidades financieras europeas, el avance en materia de seguridad jurídica para los mismos puede catalogarse de importante.
Pero los disgustos para los Bancos no han cesado en los Tribunales. Las obligaciones subordinadas y las Preferentes primero y ahora la burbuja inmobiliaria, están abriendo nuevos frentes para los que deberán establecerse en el Balance de las entidades financieras, nuevas dotaciones en previsión de innumerables condenas.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 5263/2015, de fecha 21 de Diciembre de 2015 ha establecido como doctrina jurisprudencial que las entidades de crédito que hubieran admitido ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas en promociones fantasma.
Este pronunciamiento del Tribunal Supremo implica que la banca estaría obligada a devolver millones de euros si no cumplieron con sus obligaciones.
Es meridianamente claro el posicionamiento de nuestro Alto Tribunal cuando mantiene que:
“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”

La Ley 57/1968 nació precisamente para proteger a quienes de buena fe compraron una vivienda todavía sin construir, y que a la postre, nunca recibieron
Esta escueta y magnífica ley, que durante décadas ha estado abandonada en una caja de sastre, sale ahora a la luz, de la mano del Tribunal Supremo, para recordar a las entidades bancarias que el incumplimiento de sus obligaciones, les hacen responsables directos frente a los compradores. El referido pronunciamiento supone a la postre, una nueva esperanza para los compradores de viviendas sobre plano, que podrán recuperar la totalidad de las cantidades invertidas junto con el interés legal del dinero ante la desaparición de cientos de empresas promotoras que en medio de la crisis inmobiliaria, dejaron a muchas familias con la totalidad de sus ingresos empleados en viviendas que jamás se llegaron a construir o que finalmente terminaron de edificarse por los propios bancos tras ejecutar a las promotoras que comenzaron la obra, pero permitiendo su venta a terceros compradores.
Esa práctica cuasifraudulenta, amparada en un procedimiento hipotecario decimonónico sobre el que más de una vez se han pronunciado desfavorablemente las autoridades comunitarias, puede haber llegado a su fin con la Sentencia del Tribunal Supremo.
Más de 600.000 afectados y una responsabilidad económica que algunos estudios cifran en alrededor de 17.000 millones de euros conforman el nuevo futuro del riesgo bancario para la mayoría de las entidades financieras que permitieron a las promotoras inmobiliarias recoger las cantidades a cuenta de los compradores de sus viviendas sin dotar como obligaba la ley 57/68 a los referidos depósitos de las garantías previstas para asegurar que los mismos se utilizaban solo y exclusivamente a la edificación de sus viviendas. La falta de seguro para los referidos importes y la confusión de dicha cuenta con otras del promotor, realidad que conforma la mayoría de las prácticas de las promotoras hoy desaparecidas, permitidas y admitidas por los Bancos, van a dar a estos con la obligación de resarcir a los compradores con la totalidad de las cantidades aportadas por los mismos durante el fallido proceso constructivo.
Eso sí, el proceso judicial debe ser iniciado por cada afectado. Las sentencias recaidas tienen un efecto única y exclusivamente para las partes en conflicto. Cada afectado, por propia iniciativa ó en agrupación con el resto de perjudicados, deberán iniciar el necesario proceso jurisdiccional por el que se condene a los Bancos a devolverles las cantidades enterradas en cada una de las promociones inmobiliarias que jamás llegaron a terminarse, en gran medida por la laxitud de los Bancos en el control del uso de dichos importes. El Tribunal Supremo, casi siete años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, abre definitivamente una nueva vía de reclamación de la que todos debemos alegrarnos.

JOSE RAMON FERNANDEZ LEON. Abogado

V & J ABOGADOS

RECLAMACIÓN DE IMPAGOS

 

Debido a la difícil situación económica y financiera en la que nos encontramos inmersos, son numerosas las empresas y autónomos que están teniendo serios problemas a la hora de cobrar los productos o servicios que venden a sus clientes, produciendo esto una situación de impago generalizada que en muchas ocasiones supone le desaparición forzada del negocio o actividad empresarial.

Ante una situación de impago, es fundamental actuar con rapidez y poner el asunto en manos de abogados especialistas cuanto antes, ya que el factor tiempo es determinante en muchas ocasiones para poder cobrar las deudas. Una vez el asunto está en manos del abogado, se abren diversas alternativas jurídicas que desarrollamos seguidamente de forma práctica:

            1.- Si podemos contactar con el deudor y existe predisposición por su parte a pagar la deuda de forma amistosa, es conveniente llegar a un acuerdo  extrajudicial por medio del cual se reconozca la deuda y se regule un calendario de pagos. Es recomendable el que los pagos se instrumentalicen mediante pagarés, y que en el acuerdo se inserte una  cláusula de vencimiento anticipado en el caso de impago de alguno de ellos.

Las ventajas de un acuerdo extrajudicial como el señalado son; i) el crédito se cobrará normalmente  antes que si se plantea un procedimiento judicial, ii)  menor coste económico que la vía judicial, iii) permite en la mayoría de las ocasiones  mantener las relaciones comerciales con el cliente y además, iv) si el acuerdo no se cumple y hay que acudir al juzgado, se habrán mejorado bastante las expectativas de cobro porque se habrá documentado mejor la   deuda (en el caso de que antes solo existieren facturas, que siempre son más discutibles que un pagaré) y porque al estar documentada mediante pagarés,    esto nos permiten acudir a un juicio cambiario cuyo proceso es mucho más      rápido  que un juicio ordinario.

2.- En el supuesto de que sea imposible o no interese llegar a un acuerdo de     pago con el deudor, existen fundamentalmente tres cauces jurídico-procesales para reclamar que dependen del importe de la deuda y de cómo esté documentado el crédito:

a) Si el importe adeudado es superior a 250000 euros y no está documentado con cheques o pagarés, sino que lo que tenemos son facturas, albaranes, contratos, etc. forzosamente hemos de acudir a la vía de un    procedimiento ordinario de reclamación de cantidad, proceso lento y   costoso.

b) Si la deuda no excede de 250000 euros y tampoco está documentada con cheques o pagarés sino que lo que tenemos es la misma documentación señalada en el párrafo precedente, lo conveniente es acudir al llamado proceso monitorio, que supone un proceso rápido en el que en el plazo de veinte días hábiles desde la notificación de la demanda, el deudor debe pagar u oponerse. En este último caso se abrirá la vía del proceso ordinario.

c) Por último, si la deuda está documentada con pagarés o cheques, con independencia de su cuantía, podemos acudir a un procedimiento cambiario. Este es un proceso judicial bastante más rápido que el ordinario en el cual el deudor debe pagar u oponerse en el plazo de diez días hábiles desde la notificación de la demanda y dentro del cual se puede decretar el embargo preventivo de bienes y derechos del deudor desde que la demanda es admitida a trámite.

Como se puede observar, es muy importante una buena documentación del crédito y actuar con rapidez para tener las mayores garantías posibles de éxito.

José Ruiz Carrasco

Abogado

Bufete Ruiz Carrasco.

Tlf. 600 47 42 89

Email.: jrc@bufeteruizcarrasco.es

www.bufeteruizcarrasco.es